Domande risarcimento per il fallimento immobiliare: ecco come richiederle e le nuove norme

Il fallimento delle imprese costruttrici colpisce il 6% degli acquisti immobiliari.

Circa 180 mila famiglie grazie ai 9 mila fallimenti di impresa si trovano attualmente senza la garanzia di un tetto sulla testa pur avendolo già pagato!

10.929 richieste di risarcimento per un ammontare complessivo di 811 milioni di Euro sono pervenute solo quest'anno al Fondo di Solidarietà gestito dal Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) che dispone di 4,3 milioni di Euro, un ammontare evidentemente inadeguato al risarcimento richiesto.

Prevenire è meglio che curare

A partire dal 24 gennaio il Ministro della Giustizia, con decreto del 31 ottobre ha stabilito che il contributo che i costruttori devono versare nel fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire dovrà corrispondere al 5 per mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione.

Si tratta di un provvedimento a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire che però non sembra sortire l'effetto desiderato in quanto applicato nel 10-12% dei casi.


Una legge a tutela degli acquirenti esisteva già dal 2004, ma era soggetta ad un vizio di forma che non rendeva vincolante il ricorso alla fideiussione bancaria: non erano considerati "nulli" i contratti stipulati senza garanzia fideiussoria.

I costruttori naturalmente erano portati ad esercitare una sorta di "moral suasion" sugli acquirenti, inducendoli a rinunciare a tale garanzia a fronte di sconti sul prezzo di acquisto finale. Il conseguente risultato di una tale politica è stata la persistente "carestia" del Fondo di Solidarietà.

Rinunciare alla polizza fideiussoria ha comportato un doppio danno per i cittadini che, oltre a non cautelarsi, rinunciavano spontaneamente e in maniera automatica alle risorse risarcitorie del Fondo stesso.

Se pensiamo di essere al sicuro da catastrofi statisticamente sporadiche ricordiamoci che il fallimento delle imprese costruttrici colpisce il 6% degli acquisti immobiliari.

Come si alimenta la truffa?

Le imprese costruttrici si finanziano con un prestito ipotecario sull'area e sugli immobili in costruzione che vengono poi venduti "sulla carta" ai clienti.

Con la somma riscossa vengono corrisposte le rate del prestito per iniziare poi un nuovo cantiere. Il meccanismo distorsivo e lesivo dei diritti degli acquirenti riguarda la presenza di un'ipoteca sull'immobile appena edificato che viene nel caso di insolvenza dell'impresa costruttrice, messo all'asta e venduto al miglior offerente a saldo del debito dell'istituto di credito.

Il cliente in questi casi infatti assumeva il ruolo di mero creditore chirografario. Questa imputava all'acquirente, parte delle colpe causanti il fallimento, qualora la casa fosse stata acquistata a un prezzo fuori mercato, con conseguente espropriazione e vendita all'asta dell'immobile.

Fenomeno purtroppo molto frequente a causa dell'evasione fiscale. Se l'acquirente acquistava un immobile da un costruttore e successivamente sorgevano problemi strutturali o di costruzione, era tenuto a risolverli a sue spese.

D'ora in poi se il costruttore non consegna la fideiussione all'acquirente il contratto è nullo. Inoltre all'atto del rogito deve consegnare anche una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali diretti all'immobile o a terzi.

Domande di risarcimento

Per le domande di risarcimento ci sarà tempo fino al 31 dicembre 2007 e si potrà procedere alla richiesta al Consap tramite :





di Marcello Tansini Fonte: pubblicato il


Torna su