Nuovi strumenti finanziari per il mercato immobiliare: Siiq e Abs

Sempre più dinamico il settore immobiliare italiano, e sempre più vicino al mondo della finanza

Sempre più dinamico il settore immobiliare italiano, e sempre piùvicino al mondo della finanza. Non solo il governo Prodi ha dimostratoda subito di monitorarlo con attenzione e di avere in mente una seriedi cambiamenti per l'universo della casa italiana; ma ha anche dasubito dato uno scossone a un mondo sempre più complesso e variegato.Lasciando da parte l'abortito decreto Visco-Bersani che ha buttato lequotazioni delle immobiliari di piazza Affari tanto in basso che iprezzi dei titoli del settore solo da poco hanno recuperato; ciò cheinteressa il settore è una vera rivoluzione. Per esempio le Siiq (lesocietà quotate di investimento immobiliare) sono un parto dell’ultimaFinanziaria. Secondo le stime del Governo dovrebbero essere interessatidal nuovo strumento finanziario immobili per circa 16 miliardi di euro.In effetti per molte società del mattone, sia quotate che non, lostatuto di una Siiq appare molto appetibile. Una Siiq non paga infattiné Ires, né Irpef, ma redistribuisce soltanto i dividendi ai suoi socicon un pay out ratio (ossia una percentuale degli utili) obbligatoriodell’85%. Su queste cedole si paga la tassa sulle rendite finanziarieche dovrebbe passare al 20%.


Non mancano gli obblighi: nessun azionistapuò avere più del 51% dei diritti sugli utili o dei diritti divoto inassemblea; almeno il 35% delle azioni deve appartenere a soci che nonpossiedano direttamente o indirettamente più dell'1% dei diritti divoto e sugli utili; l’80% almeno del fatturato della società devederivare dagli immobili in affitto e questi devono costituire almenol’80% del patrimonio della Siiq. Insomma di limiti ce ne sono, mal’affare è nell’aria ed è molto probabile che con questo strumentomolti gruppi facciano capolino direttamente o indirettamente a piazzaAffari.

La Siiq però non rappresenta l’unico strumento con cui la finanza sifa strada nel settore immobiliare: per esempio ci sono le Abs (gliasset backed securisation) ossia le cartolarizzazioni di crediti, chespesso sono mutui ed ipoteche.

Un Abs inpratica rappresenta un'operazione con cui una banca mette in unasocietà una sfilza di crediti abbastanza sicuri come mutui ed ipotecheed emette in cambio delle obbligazioni i cui interessi sono pagati congli stessi mutui e ipoteche. L'ultima a fare una grossa operazione delgenere è stata Banca Intesa che ha deciso di cartolarizzare circa 3,6miliardi di crediti di questo tipo incentivando così un settore che,solo per quanto riguarda i mutui, dovrebbe chiudere l’anno con unincremento del 50% e un valore totale di 15-16 miliardi di eurogestiti. Aumenta nel frattempo l’importo medio degli Rmbs (ossia degliabs specializzati nei mutui) a fronte di operazioni sostanzialmentestabili per numero.

Recentemente anche Locat (gruppo Unicredit) hacollocato un Abs da 2 miliardi di euro circa, mentre la Banca Popolaredell'Alto Adige ha prezzato una cartolarizzazione di mutui in cinquetranche da 378 milioni di euro. Insomma gli abs acquistano peso epotrebbero acquistarne sempre di più con eventuali nuovecartolarizzazioni dello Stato. Un altro strumento, infine, che potrebbediffondersi sempre di più è quello del "reverse mortgage": si tratta insostanza di un prestito ipotecario spesso rivolto ai pensionati chemette in pegno la casa garantendo un vitalizio che poi viene ripagatocon la vendita dell’immobile alla morte del proprietario.








di Marcello Tansini Fonte: pubblicato il


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